¿Es el mejor momento para comprar una vivienda pidiendo una hipoteca? ¿A tipo variable o fijo? ¿Existen otras posibilidades? ¿Qué hipoteca me conviene? Si eres uno de los que se hace estas preguntas, en este artículo tendrás respuesta a ello de manera que cualquier persona pueda comprender (cosa que muchas veces no sucede al emplear lenguaje económico técnico).

 

¿Qué es una hipoteca?

Aunque hay que tomar con recelos a la Wikipedia, en este caso me parece acertada la definición que da, así que, vamos con ella:

 

“La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.”

 

Como ya expliqué en el artículo sobre la cláusula suelo, hay que saber diferenciar entre la escritura de compraventa y la escritura del préstamo con garantía hipotecaria. Es en esta última donde encontrarás las condiciones económicas de tu hipoteca.

 

Gastos a tener en cuenta al comprar una vivienda solicitando una hipoteca

Gastos en la compraventa

Gastos de notaría, registros, gestoría e ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). A tener en cuenta 2 cosas:

  • Los gastos de notaría, registro y gestoría pueden correr a cargo completamente del comprador (según el uso y costumbre de la zona; en este caso de Sevilla) o bien (en términos generales), un 20 % a cargo del comprador y el 80 % restante a cargo del vendedor.
  • El ITP tiene varios valores generales (en Andalucía), que van del 8 % al 10 % en función del precio de la vivienda. Ese tipo puede bajar al 3,5 % para el caso que se cumplan estos 3 requisitos: la vivienda será el domicilio habitual, el valor de la misma no supera los 130.000 € y el/los adquirentes son menores de 35 años.

Ejemplo 1: vivienda cuyo valor es 150.000 €. El ITP a pagar será el 8 % de 150.000 €, es decir, 12.000 €.

Ejemplo 2: compran 2 personas, menores de 35 años, será su vivienda habitual, y el precio de la misma es 100.000 €. El ITP a pagar será el 3,5 % de 100.000 €, es decir, 3.500 €.

Ejemplo 3: la vivienda será habitual, su valor es de 100.000 € y hay 2 compradores, uno de 33 años y otro de 37 años. Si suponemos que la propiedad irá a partes iguales, el ITP a pagar se calcularía así: 50.000 € al 3,5 % (1.750 €) y 50.000 € al 8 % (4.000 €). Total: 5.750 €.

Ejemplo 4: la vivienda será habitual, su valor es de 100.000 € y hay 2 compradores, uno de 33 años y otro de 37 años. Si suponemos que la propiedad de la vivienda es del 75 % para el de 33 años y del 25 % para el de 37 años, el ITP a pagar se calcularía así: 75.000 € al 3,5 % (2.625 €) y 25.000 € al 8 % (1.250 €). Total: 3.875 €.

 

Gastos en la hipoteca

Gastos de notaría, registro, gestoría, tasación de la vivienda, comisión de apertura (un porcentaje del valor del préstamo que se solicita en concepto de tramitación de la hipoteca) y AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El AJD tiene varios tipos, pero el general es del 1,5 % de la cantidad que se solicita de préstamo (si solicitas un préstamo de 150.000 €, por AJD pagarás 2.250 €). Al igual que en la compraventa, para menores de 35 años que sea vivienda habitual, si el préstamo no supera los 130.000 € el porcentaje a aplicar de AJD será del 0,3 % del valor de la hipoteca solicitada (en una hipoteca de 100.000 € para vivienda habitual de 2 menores de 35 años pagarían 300 € en concepto de AJD).

 

¿Qué es el Euríbor?

Cuando hablamos de hipotecas un término al que hay que hacer referencia es el Euríbor[1]. Al igual que tú para comprar una vivienda, un vehículo o para cualquier otro tipo de préstamo pides dinero prestado a una entidad financiera, estas, entre sí, también se prestan dinero. El tipo de interés al que las entidades financieras se prestan el dinero entre sí es lo que se conoce como Euríbor. Existen 15 tipos de Euríbor, dependiendo del plazo de amortización del préstamo entre las entidades financieras; el que comúnmente suele utilizarse en las hipotecas españolas es el Euríbor a un año, es decir, el tipo de interés que pagaría la entidad financiera A (solicitante del préstamo) a la entidad financiera B (prestataria del préstamo) por un préstamo a devolver en 1 año. Desde enero de 1999, el mayor valor alcanzado por el Euríbor fue de 5,393 % en julio de 2008, y el menor el actual de enero de 2016, que alcanzó un valor del 0,042 %[2].

Han existido y existen varios tipos de interés al que referenciar la hipoteca, pero el más conocido y más utilizado es el Euríbor.

 

Tipos de hipoteca

Hipoteca a interés variable

En España es la hipoteca más utilizada. En los últimos años se ha podido comprobar cómo las condiciones de las mismas variaban, tanto en plazo de devolución (llegaron a haberlas a plazo de 50 años; ahora es difícil encontrarlas a más de 30 años) y en tipos de interés (antes una hipoteca al Euríbor + 1 era cara, ahora es lo más barato).

Definición: “Las hipotecas a interés variable son un tipo de préstamo con garantía hipotecaria cuyas cuotas mensuales se mantienen constantes en cada periodo de revisión (anual o semestral) y cambian en base al tipo de interés que se aplica en el momento que se revisa y recalcula la cuota.”

Ejemplo: pides una hipoteca por un importe de 100.000 €. Te dicen que durante el primer año pagarás un tipo de interés del 2,5 % y, cada 12 meses, se recalculará el importe mensual en función del capital pendiente, y del tipo de interés fijado, que supongamos es de Euríbor + 2.

Como indica la imagen, la cuota que te correspondería pagar el primer año (100.000 € al 2,5 %) sería de 395,12€ (dividido en amortización, lo que realmente devuelves de lo que te han prestado; e intereses).

 

que es la clausula suelo

 

Una vez han pasado 12 meses te quedan por pagar 97.732,69 € al Euríbor + 2. Al hacer el recálculo, si el Euríbor estuviese al 0,5 %, volverías a pagar un interés del 2,5 %, y tu cuota se mantendría tal cual estaba. Si el Euríbor estuviese por debajo del 0,5 % tu cuota bajaría y si estuviese por encima del 0,5 % subiría.

 

Hipoteca a interés fijo

Si en España la más utilizada es la hipoteca a interés variable, en Europa justo al contrario, a interés fijo. Las diferencias principales con la hipoteca variable son el tipo de interés a pagar, mayor que el tipo variable (a priori), y el plazo (menor que en las hipotecas variables; aunque ya se encuentran hipotecas a interés fijo a 30 años).

Este tipo de hipotecas es para aquellos que quieren tener la seguridad de no tener sobresaltos en función de la variación del Euríbor. De principio a fin pagarían lo mismo. Pero, ¿interesa?

Ejemplo: Supongamos que te ofrecen una hipoteca a interés fijo del 3,5 % por un préstamo de 100.000 € a 30 años (misma cantidad de dinero y plazo que en el ejemplo de la hipoteca variable). En este caso, la cuota a pagar sería siempre de 449,04 € según la calculadora hipotecaria.

En el ejemplo de la hipoteca variable, a Euríbor + 2, si pasados los 12 meses el Euríbor estuviese en un valor del 0,25 %, la cuota a pagar sería un 2,25 % de 97.732,69 € (capital pendiente a pagar tras los primeros 12 meses; el señalado en rojo en la imagen anterior) a 29 años. Eso daría una cuota de 382,61 €. Le habría bajado, mientras que el que eligió la hipoteca fija se le mantiene igual. Vemos que entre uno y otro hay una diferencia en la letra mensual de casi 70 €. En cambio, si nos fuéramos a los tipos de 2008, donde el Euríbor alcanzó niveles superiores al 5 %, estaríamos hablando que quien tenga una hipoteca fija pagaría un 3,5 % pero el de hipoteca variable más de un 7 %.

Así pues, entre la una y la otra la cosa está en el riesgo que estés dispuesto a correr.

 

Hipoteca Mixta

Es una mezcla de las dos anteriores. Digamos que funciona en dos partes. Durante un número de años (al principio) la hipoteca es a tipo fijo. Cumplido ese plazo, el capital pendiente se pagará a tipo variable el resto de años.

 

Hipoteca Creciente

La hipoteca creciente es un tipo de hipoteca en el que se comienzan pagando cuotas menores que en la de tipo variable (y, por ende, menores que en las de tipo fijo y mixto) pero que, paulatinamente, revisión a revisión, la cuota de la misma se irá incrementando.

Ejemplo: Imagina que contratas una hipoteca creciente un 2 % anual. Con nuestro ejemplo de 100.000 € a 30 años al Euríbor + 2, siendo el primer tipo de interés a pagar el 2,5 %, la cuota a pagar sería de 299,65 €. Si al año siguiente (tienes la revisión cada 12 meses) el Euríbor estuviese en 0,5 %, el tipo de interés no habría variado (seguiría en el 2,5 %), y la cuota te subiría a 305, 64 €.

 

hipoteca creciente que es

 

Pero imagina que el Euríbor no está en el 0,5 %, sino en el 0,75%. En este caso, el recálculo sería 98.891, 54 € (capital pendiente tras el primer año) al 2,75 % de interés, durante 29 años (plazo que nos quedaría), con cuota creciente del 2 %. En este caso la letra se te iría hasta los 316,75 €.

 

que es la hipoteca creciente

 

Lo que quiero que te des cuenta es que la cuota año a año no te va a subir solo un 2 %, sino que si el Euríbor respecto a la anterior revisión sube, tu hipoteca subirá más de ese 2 %; y que si el Euríbor respecto a la anterior revisión baja, tu hipoteca crecerá, pero menos del 2 %.

 

Carencia

Existe la posibilidad que te ofrezcan una carencia en la hipoteca. Eso quiere decir que durante un tiempo estipulado (supongamos el primer año) solo pagas los intereses, o no pagas absolutamente nada. ¿Qué quiere esto decir?

Ejemplo: vamos a nuestro ejemplo de hipoteca variable de 100.000 € al Euríbor + 2 durante 30 años y suponiendo un valor del Euríbor del 0,5 %. Partimos, pues, del 2,5 % de interés. 100.000 € al 2,5 % de interés suponen una cantidad de 2.500 € al año. Entonces si te ofrecen que:

  • Solo pagas intereses: eso quiere decir que durante el primer año pagarías esos 2.500 € en 12 cuotas (aproximadamente) de 208,33 € (fíjate que coincide con la primera cantidad en el concepto intereses de la imagen de más arriba del ejemplo de hipoteca a interés variable). Pasados esos 12 meses, te quedarían por pagar 100.000 € a 29 años al Euríbor + 2.
  • No pagas nada: eso significa que pasado el año deberás 102.500 € (los 100.000 € que pediste más los 2.500 € de intereses que no has pagado). De tal manera que pasado el año tendrías una hipoteca de 102.500 € a 29 años al Euríbor + 2.

 

¿Es el mejor momento para comprar una vivienda pidiendo una hipoteca?

Sí y no. Desde el punto de vista del precio de la vivienda, evidentemente que sí. Los precios de la vivienda en los últimos casi 10 años han sufrido una fuerte caída. En la siguiente gráfica podrás ver la evolución del precio de la vivienda desde el 1 de enero de 2007 hasta la actualidad en Sevilla.

 

Evolución del precio de la vivienda en Sevilla

Fuente: Expocasa

 

A nivel nacional es un punto porcentual superior al de Sevilla. Quiere esto decir que, en términos medios, la vivienda que antes costaba 150.000 € ahora rondaría los 95.000 €.

Pero hay que tener en cuenta que las hipotecas que se concedían entonces tenían unas condiciones que no tienen las de ahora. En la época del boom inmobiliario, como intermediario financiero, llegué a conseguirle a un cliente una hipoteca del Euríbor + 0,2. Este ejemplo es un extremo, la hipoteca media para los clientes que pasaban por mí, rondaba el Euríbor + 0,75 (que con la contratación de productos con la entidad que concedía el préstamo podía llegarse al Euríbor + 0,5). Esas condiciones en cuanto a tipo de interés hoy día es imposible conseguir. En estos momentos hablamos de que la gran hipoteca ronda el Euríbor + 0,9, y una hipoteca media ronda el Euríbor + 1,5. Y gracias a que en los últimos tiempos han bajado los diferenciales, pues se ha estado ofreciendo, tranquilamente, hipotecas con diferenciales del Euríbor + 3.

También hay que tener en cuenta la duración de la hipoteca. Yo he logrado que un cliente tuviera una hipoteca con un plazo de 50 años (pagas más intereses a largo plazo, pero la cuota mensual es menor), y ahora un plazo de más de 30 años es difícil conseguir.

Por eso, al principio respondía sí y no a que para comprar una vivienda y sacar una hipoteca ahora es el mejor momento.

 

¿Te ha quedado claro? Si tienes una pregunta adelante. Si te ha gustado o piensas que puede interesarle a alguien, compártelo.

Nos vemos.

 

 

 

[1] http://www.expansion.com/mercados/euribor.html

[2] http://www.expansion.com/mercados/historicoEuribor.html

ManuelMiranda
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ManuelMiranda

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