Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria a finales de la primera década del siglo XXI, uno de los temas más controvertidos en relación al préstamo hipotecario es el relacionado con la conocida como “cláusula suelo”, término que se ha introducido en nuestras vidas pero que, si no lo has sufrido, aun conociendo el término, es posible que realmente desconozcas lo que implica. Voy a tratar de explicarlo para que hasta el más ducho en aspectos económicos e hipotecarios sepa qué es la cláusula suelo en las hipotecas y cómo eliminarla.

 

La escritura de préstamo con garantía hipotecaria

Antes de explicar qué es la cláusula suelo, hay que empezar por el principio. Cuando llevas o vas a llevar a cabo la compra de una vivienda tienes que tener en cuenta que vas a tener dos escrituras:

  • La escritura de compraventa: es el contrato mediante el cual se transfiere la propiedad entre personas (físicas o jurídicas) de una vivienda. El contrato de compraventa puede ser privado o público. Cuando se hace público, que suele ser lo habitual, significa que hay un fedatario público, un notario, que certifica que dicha transferencia se lleva a cabo por los cauces legales. Esta escritura es la que comúnmente conocerás como “escritura de la casa o del piso”.
  • La escritura de préstamo con garantía hipotecaria: comúnmente conocida como “la hipoteca”. Es el contrato que tiene lugar entre el comprador de la vivienda que necesita solicitar un préstamo para la compra de la vivienda, y la entidad (normalmente un banco o caja de ahorro) que presta el dinero y que le será reembolsado con intereses en el tiempo estipulado entre las partes.

 

¿Qué encontrarás en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria?

  • Los intervinientes: los solicitantes del préstamo y la entidad prestataria. Es decir, tú (y la persona con la que compres) y el banco al que pidas la hipoteca.
  • Características de la vivienda: dirección, antigüedad, metros cuadrados, cargas financieras, etc.
  • Cláusulas financieras: importe del préstamo, plazo de amortización, tipo de interés, comisiones, etc. Esta es la cláusula en la que tienes que mirar si ya tienes una hipoteca, o a la que tienes que estar atento si vas a firmar una, para conocer si conlleva aparejada una cláusula suelo.
  • Cláusulas no financieras: tasación, seguros, procedimiento judicial, etc.

 

¿Qué es la cláusula suelo?

Cuando llevas a cabo la compra de la vivienda y vas a firmar las respectivas escrituras, el notario te leerá las condiciones, en este caso que nos referimos, del préstamo hipotecario (unas condiciones que previamente debería explicarte la entidad financiera a la que solicitas la hipoteca). El punto clave para saber este tema es fijarse en cómo tendrá lugar la amortización del préstamo. Un ejemplo para que lo visiones en tu mente:

Solicitas una hipoteca de 100.000 € a devolver en 30 años a un tipo de interés del Euríbor + 2. La revisión del tipo de interés se produce cada 12 meses (una vez al año). Si el valor del Euríbor fuese de 0,5 %, el interés que tendrías que pagar es del 2,5 %. Utilizando un simulador hipotecario, estas condiciones supondrían pagar una letra mensual de 395,12 €. Como verás en la siguiente imagen, de esa letra, más de 200 € son los intereses a pagar. He marcado en rojo la cifra de 97.732,69 €. ¿Qué significa esa cifra?

 

como saber si tengo clausula suelo

 

Esa cifra significa el capital que te queda pendiente de devolver pasado justo el primer año de tu hipoteca, cuando hay que volver a calcularla en función de cómo esté el tipo de interés en ese momento. Si el Euribor siguiera estando en ese momento en el 0,5 %, seguirías pagando un interés del 2,5 % (recuerda que el tipo de interés del ejemplo es de Euríbor + 2). En este caso, la cuota mensual seguiría siendo la misma, lo único que va variando con el transcurrir de los meses es que cada vez irás pagando un poco más de capital y un poco menos de intereses.

Si en el momento de hacer el recálculo el Euríbor estuviese en el 0,75 %, el cálculo que habría que hacer en tu hipoteca es el siguiente: 97.732,69 € (el que he marcado en el recuadro rojo más arriba) al 2,75 % de interés, en 29 años. Eso daría lugar a una cuota mensual de casi 408 €.

Pero imagina que el Euríbor ha bajado al 0,10 %. En este caso, el cálculo que habría que hacer en tu hipoteca es el siguiente: 97.732,69 € (el que he marcado en el recuadro rojo más arriba) al 2,10 % de interés, en 29 años. Eso daría lugar a una cuota mensual de casi 375,22 €. Su amortización sería la siguiente:

 

que es la clausula suelo en las hipotecas y como eliminarla 2

 

¡Bien! ¡Ha bajado mi cuota! (piensas). Redondeando, en 20 € mensuales. Pero… ¡Maldición! Sigues leyendo la escritura de tu hipoteca y dice que a la hora de hacer el recálculo pasados los 12 meses, no podrás pagar un tipo de interés inferior (por ejemplo, y para no salirnos de los números ya expuestos) del 2,5 %.

ESTO ES LA CLÁUSULA SUELO

Una cláusula que te indica que pase lo que pase con el Euríbor, tú nunca podrás pagar menos de, en este ejemplo, un 2,5 %. Luego, siguiendo nuestro ejemplo, si el Euríbor pasó del 0,5 % al 0,75 % al año siguiente, como hemos visto, tu cuota subió de 395,12 € mensuales a casi 408 €. Pero en el ejemplo que el Euríbor pasó del 0,5 % al 0,10 %, tu cuota debería haber bajado de 395,12 € a 375,22 €. Sin embargo esta bajada de 20 € no se llevará a cabo puesto que está firmado que el mínimo interés a pagar es del 2,5 %.

Formalmente diríamos que la cláusula suelo es una cláusula dentro de un contrato de préstamo hipotecario (que es el que nos ocupa en este artículo) que establece un tipo de interés mínimo a pagar cuando el tipo de interés ordinario esté por debajo del fijado por las partes.

 

La cláusula techo

La antítesis a la cláusula suelo es la cláusula techo. Es decir, siguiendo el ejemplo que estamos utilizando en este artículo, si la cláusula suelo decía que no podías pagar menos de un 2,5 %, la cláusula techo diría, por ejemplo, que no pagarías por encima de un 15 %. De tal manera que si el Euríbor estuviese en el 13,90 %, te correspondería pagar un 15,90 % (recuerda, pagarías un Euríbor + 2), pero realmente pagarías un 15 %, que es lo fijado como máximo.

Cabe destacar que en las hipotecas concedidas durante el boom inmobiliario, el tipo fijado para la cláusula techo era tan alto que era muy improbable llegar. De hecho, conozco muchos casos de personas que se han visto perjudicadas por la cláusula suelo, pero ninguna que se haya beneficiado de la cláusula techo.

 

¿Es legal la cláusula suelo?

Según la legislación vigente, recogida en el Decreto de 8 de febrero de 1946 publicado en el BOE, este tipo de cláusula es legal siempre y cuando se haya informado a la parte contratante debidamente. Es, por tanto, difícil discernir en muchos casos si la entidad ha informado convenientemente o no.

 

¿Cómo solicitar la eliminación de la cláusula suelo?

Se pueden hacer dos tipos de reclamaciones:

  • Reclamaciones individuales: en el Juzgado de Primera Instancia.
  • Reclamaciones grupales: en el Juzgado de lo Mercantil. La más conocida es la llevada a cabo por ADICAE.

 

Si te ha quedado alguna duda, pregúntame lo que quieras. Y si te ha gustado o piensas que puede ayudar  alguien, compártelo.

Nos vemos.

 

Fuente imagen cabecera: http://vozpopuli.com

ManuelMiranda
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